Betaalbaar wonen

Een degelijk dak boven je hoofd is een grondwettelijk vastgelegd recht. Maar in de praktijk is dat niet voor iedereen gegarandeerd. Woningen worden immers niet gezien als iets waar we recht op hebben. Ze zijn het onderwerp van een commerciële markt en worden verhandeld om er geld aan te verdienen of om er mee te speculeren.

Er heerst in Vlaanderen een wooncrisis. Voor steeds meer mensen loopt de woonkost ondraaglijk hoog op. 30% van de huurders houdt na betaling van de huur te weinig geld over om een menswaardig leven te leiden. Een groot aandeel van woningen met een lagere huurprijs zijn ook van mindere kwaliteit. Waardoor mensen door energiekosten en gezondheidsproblemen op lange termijn nog duurder uitkomen.

Ook een woning verwerven wordt voor een groot deel van de bevolking steeds moeilijker of zelfs onmogelijk. Voor veel eigenaars zijn de afbetaling en de onderhoudskosten te zwaar om te dragen, waardoor mensen zich soms genoodzaakt zien hun woning op te geven of een woning van slechtere kwaliteit te kopen.

Ook in Heist-op-den-Berg laat de wooncrisis zich voelen. De vastgoedsector heeft hier evenzeer een winstgevende markt ontdekt die mikt op het gegoede deel van de bevolking. De sector krijgt alle vrijheid, geholpen door een gemeentebestuur dat voortdurend een prestigieuze uitstraling van de gemeente najaagt. De bouwgrondprijzen schoten de laatste jaren de hoogte in. Ze zijn meer dan verdubbeld sinds 20 jaar tijd en zitten ver boven het Vlaamse gemiddelde. Ook de aankoopprijzen van huizen en appartementen stegen met meer dan de helft. De huurprijzen stegen met meer dan 12% sinds de vorige gemeenteraadsverkiezingen.

Wonen is voor veel mensen onbetaalbaar geworden. De vrije markt lost het woningprobleem niet op. Integendeel. Betaalbare gezinswoningen en sociale woningen zijn het kind van de rekening. Alleenstaanden, starters, éénoudergezinnen, werkzoekenden, ouderen met een karig pensioen, grote gezinnen, nieuwkomers… ze worden allemaal geconfronteerd met woningnood. 

Het gemeentebestuur heeft heel wat sleutels in handen om betaalbaar wonen haalbaar te maken maar dit lijkt voor hen geen prioriteit. Wanneer het thema sociale huisvesting in de gemeenteraad aan bod komt, wordt verteld dat we bij de beste leerlingen van de klas horen. Men klopt zichzelf op de borst omdat we het beter dan gemiddeld doen, terwijl het tekort aan sociale woningen nijpender is dan ooit. Dat de gemiddelde wachttijd voor een toewijzing van een sociale woning t.o.v. vorig verkiezingsjaar opliep met 338 dagen, laat hun koud. 

De wooncrisis vraagt een resolute koerswijziging in het woonbeleid. Wonen moet daarin van elke winstlogica losgekoppeld worden en opnieuw een onvoorwaardelijk recht worden voor iedereen.

De sociale huisvesting in Vlaanderen maakt 7% uit van het totale woningaanbod. In vergelijking met een aantal andere Europese landen is dat erg mager. Zo heeft bijvoorbeeld Nederland 30% sociale woningen, Oostenrijk 24% en Denemarken 20,9%.

De Vlaamse regering verwacht van de gemeenten dat ze een sociaal woningaanbod realiseren van minimum 9%, volgens het Bindend Sociaal Objectief (BSO). In Heist-op-den-Berg zou zelfs het behalen van deze minimumnorm onvoldoende zijn.  De ellenlange wachtlijsten tonen onmiskenbaar aan dat er een schrijnend tekort is aan sociale woningen. In Heist staan bijna 1000 mensen op de wachtlijst. De wachttijd bedraagt gemiddeld 1162 dagen bij een sociale huisvestingsmaatschappij. De nodige ambitie om het aantal sociale woningen te verhogen, al dan niet via een nieuw BSO, lijkt dan ook aan de orde.

Je zou verwachten dat het tekort, zowel op Vlaams als op lokaal niveau, zou leiden tot een grootscheepse inhaalbeweging. Integendeel. Sociale huisvesting wordt vandaag omschreven als een tijdelijke noodoplossing. Iets voor arme sukkelaars, die er best zo snel mogelijk weer uit weggaan en doorschuiven naar de heilige private markt. De Vlaamse regering met N-VA en Open VLD voorop, wil de sociale huisvesting dan ook liefst beperken en strenger reglementeren: tijdelijke contracten in plaats van woonzekerheid; sociale huurders mogen niet het minste stukje eigendom hebben; als hun inkomen een beetje stijgt, moeten ze verhuizen; als ze vrienden of familie in nood tijdelijk onderdak verlenen, worden ze als fraudeurs behandeld. Het Vlaams Huurdersplatform ziet het anders. Zij wijzen erop dat het net de grote verdienste van sociaal wonen is om een betaalbaar en kwaliteitsvol aanbod te ontwikkelen voor hen die daar nood aan hebben.

Belangrijk daarbij is dat de negatieve kijk op sociale huisvesting doorbroken wordt. Ze mag niet langer gezien worden als iets wat bestemd is voor het “overschot” van de samenleving. Sociaal wonen moet een bredere invulling krijgen, zoals dat in het verleden overigens ook het geval was. In 1961, toen voor het eerst inkomensgrenzen voor de sociale huisvesting werden vastgelegd, kwam 60% van de bevolking in aanmerking voor een sociale woning.

Bijna vier op de tien Heistenaren huurt een woning. De private huurmarkt is groter geworden en is in de handen gevallen van de immobiliënkantoren. De huurprijzen stegen in navolging van de grond- en nieuwbouwprijzen de afgelopen jaren steeds meer. Er bestaat geen beperking op de huurprijs die een verhuurder kan vragen. Gemiddeld betaal je intussen bijna 800 euro. Er zijn weinig regels en er is nog minder controle. 800 euro huur per maand voor een oude vochtige woning, dat kan vandaag. Maar het kan ook dat een jonge starters met een bescheiden inkomen zo maar 1000 euro huur moeten ophoesten voor een nieuwbouwappartementje waarin ze dan nog het ene mankement na het andere ontdekken. Gevolg: veel huurders moeten een te groot deel van hun inkomen aan woonkosten besteden. Ter illustratie, meer dan 7000 Heistenaren moeten meer dan 30% van hun inkomen aan wonen besteden.

Wij willen dat de Vlaamse regering een raster van huurprijzen opstelt zodat huurprijzen bepaald kunnen worden op basis van objectieve criteria: de kwaliteit en de veiligheid van de woning, de oppervlakte, het aantal kamers, het comfort, de energiezuinigheid. We geven elk criterium een aantal punten en elk punt komt overeen met een vaste som. Zo kunnen we de huurprijs samenstellen. In afwachting van zo’n Vlaams huurprijzenraster kan de gemeente zelf een huurprijzenraster opstellen. We maken een ‘woonsite’ van de gemeente, een website waarop huurwoningen worden aangeboden. We geven een ‘groen label’ aan alle woningen met een conformiteitsattest. Dat is goed voor iedereen: voor mensen op zoek naar een goede huurwoning, en ook voor alle goedmenende eigenaars. Deze ‘woonsite’ toont ook de richthuurprijs, via het raster voor huurprijzen. Zo kan de gemeente het aanbod aan huurwoningen mee sturen. 

Om huisjesmelkerij en het verhuren van krotten tegen te gaan willen we dat woontoezichters de kwaliteit van de woning controleren. Het komt voor dat huurders zelf geen controle willen uit vrees dat de woning dan onbewoonbaar wordt verklaard en dat zij dan geen andere huurwoning kunnen betalen of vinden. Maatschappelijk werkers moeten de huurders van ongeschikte of onbewoonbare panden begeleiden om een nieuwe woning te vinden. Op een te krappe private huurmarkt mag het controle-initiatief niet bij de huurder liggen. Verhuurders van woningen die niet in orde zijn volgens de Vlaamse Wooncode, kunnen gebruik maken van premies van de gemeente als zij niet de nodige middelen of expertise hebben om renovaties uit te voeren. Of we laten de gemeente en het OCMW investeren in sociale tewerkstellingsprojecten om deze woningen bewoonbaar te maken.

We binden ook de strijd aan met leegstand. Door een uitbreiding van de woondienst kunnen we commerciële leegstand en woningleegstand in kaart brengen en bekijken hoe deze panden opnieuw zo spoedig mogelijk benut kunnen worden. Dit kan door de nodige ondersteuning van kleine eigenaars of renovatie van niet-conforme woningen. Tegelijk verhogen we het minimumbedrag van de leegstandsheffingen en de belasting op onbebouwde percelen om de strijd aan te binden met vastgoedspeculanten. De leegstandsheffing in Heist-op-den-Berg bedraagt momenteel slechts een fractie van deze in gemeenten en steden van gelijkaardige omvang.

Tenslotte promoten we eveneens het sociaal verhuurkantoor dat met private eigenaars afspraken kan maken om de woning sociaal te verhuren.

Om daadwerkelijk voor alle inwoners de nodige huisvesting te voorzien, zal de gemeente moeten ingrijpen op de woonmarkt. Alles overlaten aan de privémarkt en projectontwikkelaars leidt onvermijdelijk tot onevenwicht en tekorten. Projectontwikkelaars en bouwbedrijven focussen op de hogere inkomens en zorgen voor een oververhitting van de prijzen. Rijker residentieel wonen krijgt dan voorrang op de gewone noden. Het instellen van sociale objectieven bij nieuwe bouwprojecten lijkt dan noodzakelijk om wonen betaalbaar te houden. Betaalbaarheid mag ook niet ten koste gaan van de woonkwaliteit en duurzaamheid van de woning. 

De gemeente kan daar tegenin gaan door een gemeentelijke wooncoöperatie op te richten die zelf woningen bouwt en beheert. Ze voert ook zelf renovatie- en isolatiewerken uit. Deze coöperatie kan ook werken uitvoeren voor private eigenaars. Ze schiet dan de kosten voor, de eigenaar betaalt die terug met het geld dat bespaard wordt op huur en energie. Zowel de gemeente, de sociale huisvestingsmaatschappijen, huurders als eigenaars zijn coöperant. De coöperatie moet democratisch en transparant zijn.

We kunnen ons laten inspireren door de SMART-woningen in Wenen. Daar wordt bewust gekozen voor compacte, goedkope huisvesting. De inrichting van de SMART-woningen is modulair. Ze kan wijzigen als de gezinssituatie wijzigt. De oppervlakte van elke wooneenheid wordt optimaal benut. Er is een groot terras voor alle wooneenheden, er zijn gezamenlijke voorzieningen zoals fietsenstallingen, groene zones, een extra aparte leefruimte en keuken voor familiefeestjes. De SMART-woningen hebben een minimale ecologische voetafdruk. Sociale duurzaamheid, moderne architectuur, ecologie en betaalbaarheid zijn de kernelementen. De woningen zijn bestemd voor groepen met de hoogste woningnood: eenoudergezinnen, ouderen, alleenstaanden.

Bouwen doe je niet in het luchtledige. Om het aanbod aan betaalbare woningen te kunnen uitbreiden, heeft een gemeente grond nodig. Publieke gronden moeten in publiek bezit blijven en niet uitverkocht worden aan projectontwikkelaars. De gemeente moet tevens zorgen voor voldoende publieke ruimte en groenvoorzieningen voor een leefbare woonomgeving. Kortom neemt de gemeente de regie in handen op het vlak van het lokaal woonbeleid. Via het lokaal woonoverleg kan de gemeente belangrijke actoren betrekken (vb. jongeren, senioren, huurders, milieuorganisaties, vakbonden, …)  en het woonbeleid planmatig aansturen.